Пабудаваць сабе кватэру або дом — пры любой раскладцы шлях аптымальны. Аднак па самых розных прычынах магчымасць будавацца ёсць не ў кожнага, таму даводзіцца звяртаць увагу на варыянт куплі жылля. Для гэтага патрабуюцца вельмі вялікія грошы, сабраць якія часта немагчыма без пазык у сваякоў ці сяброў. І ўсё ж адназначна скідваць з рахунку другасны рынак нерухомасці нельга. За апошнія паўтара года ўзровень цэн на ім знізіўся практычна на трэць, паводле прагнозаў, тэндэнцыя падзення працягнецца і ў найбліжэйшай перспектыве, а гэта значыць, што ў многіх з’явяцца дадатковыя шансы. Праўда, карыстацца імі трэба з розумам, інакш узнікне небяспека трапіць на вуду махляроў.
З рахунку на рахунак
Прадаць дом ці кватэру меншай плошчы для таго, каб затым купіць большай. Не сакрэт, што такая схема з’яўляецца даволі распаўсюджанай. Між тым у гэтым выпадку для прадаўцоў ёсць свае правілы.
— Згоду на адчужэнне кватэры ці дома павінны даць усе паўналетнія грамадзяне, якія зарэгістраваны ў гэтым жылым памяшканні, інакш здзелка проста не адбудзецца, — расказвае адвакат спецыялізаванай юрыдычнай кансультацыі № 3 Мінска па прававым забеспячэнні здзелак з нерухомасцю Валерый 
Славашэвіч. — А калі дом ці кватэра ў свой час набываліся або прыватызаваліся ў зарэгістраваным шлюбе, які на бягучы момант ужо скасаваны, таксама патрабуецца згода былых мужа ці жонкі. І, дарэчы, варта падкрэсліць: за ўтойванне інфармацыі аб тым, што ў прадаўца некалі былі муж ці жонка, якія могуць прад’явіць правы на жылое памяшканне, у нашым заканадаўстве прадуглед жана крымінальная адказнасць.
Кватэра, якой грамадзянін валодае на праве ўласнасці, павінна быць зарэгістравана ў рэгіянальным агенцтве па дзяржаўнай рэгістрацыі і зямельным кадастры па месцы знаходжання аб’екта нерухомасці. Таму першы крок для ўласніка кватэры — прыйсці ў агенцтва з пашпартам і падаць заяву аб выдачы выпіскі з рэестравай кнігі аб правах і абмежаваннях правоў на гэты аб’ект нерухомасці. Акрамя таго, спатрэбяцца іншыя дакументы, у прыватнасці дагавор куплі-продажу кватэры ці яе прыватызацыі, пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі кватэры на імя ўласніка, копія асабістага рахунку або даведка з месца жыхарства — апошняе пацвярджае, што вы і члены вашай сям’і зарэгістраваны ў жылым памяшканні, якое прадаецца.
— Пасля збору гэтага пакета дакументаў можна распачынаць працэдуру здзелкі з пакупніком, прычым аформіць такую здзелку можа як натарыус, так і рэгістратар дзяржаўнага агенцтва,— працягвае Валерый Славашэвіч. — Але тут трэба звярнуць увагу на некаторыя нюансы. Так, у дагаворы абавязкова павінна быць указана менавіта рэальная сума продажу кватэры — ні больш ні менш — з магчымым вызначэннем эквіваленту кошту ў доларах, еўра, расійскіх рублях ці іншай замежнай валюце. Указанне рэальнай сумы неабходна на выпадак, калі раптам паміж прадаўцом і пакупніком узнікне якая-небудзь спрэчка.
Наступная парада — выбіраць для разлікаў шлях пераводу сродкаў з рахунку на рахунак у банку. Пры гэтым для большай бяспекі прадаўцу лепш падпісваць дагавор толькі тады, калі ён ужо атрымаў грошы. І яшчэ. Ні ў якім разе нельга забывацца, што наша заканадаўства дазваляе выкарыстоўваць для правядзення разлікаў выключна беларускі рубель, курс якога можа быць прывязаны да курсаў замежных валют, вызначаных Нацбанкам на момант заключэння здзелкі куплі-продажу.
— Варта таксама заўважыць, што забароны на продаж кватэр іншаземцам няма. Адзінае, калі пакупнік з’яўляецца грамадзянінам іншай дзяржавы, у тым ліку Расійскай Федэрацыі, ён павінен быць зарэгістраваны па месцы часовага знаходжання ў Беларусі — скажам, у сваякоў ці ў гасцініцы, — адзначае Валерый Славашэвіч. — Аднак у нас ёсць абмежаванні па продажы нерухомасці, пабудаванай з выкарыстаннем ільготных крэдытаў, — дазвол на адчужэнне такога жылля можа даць у выключных выпадках толькі мясцовы выканаўчы і распарадчы орган, напрыклад, з улікам разводу ці іншых сямейных прычын. Да таго ж прадавец павінен заўсёды памятаць, што пасля продажу другой кватэры або дома на працягу 5 гадоў давядзецца заплаціць падатак.
Падстрахавацца распіскай
Асаблівая і найбольш няпростая тэма — набыццё дома ці кватэры. Пакупнік павінен праверыць па пашпарце прозвішча, імя і імя па бацьку прадаўца, а таксама з дапамогай выпіскі з рэестравай кнігі агенцтва па дзяржаўнай рэгістрацыі і зямельным кадастры пераканацца, што той жа прадавец на самай справе з’яўляецца ўласнікам нерухомасці. Гэта неабходна не толькі таму, што, на жаль, у наш час існуюць вялікія тэхнічныя магчымасці для падробкі дакументаў. З выпіскі будзе бачна, адзін або некалькі ўласнікаў ёсць у кватэры, бо ў сітуацыі з некалькімі ўласнікамі могуць з’явіцца “падводныя камяні”. Для прыкладу Валерый Славашэвіч прывёў такі прэцэдэнт: дзяўчына купіла сабе пакой, аднак, як высветлілася пазней, на самай справе яна набыла долю кватэры, якая складала ўсяго некалькі квадратных метраў.
— Неабходна, каб на ўсякі выпадак у дагаворы была вызначана рэальная сума здзелкі, а таксама каб у ім было абавязкова ўказана, колькі грошай атрымаў прадавец у якасці задатку, — падкрэслівае Валерый Славашэвіч. — Унясенне задатку з’яўляецца даволі распаўсюджанай практыкай, бо гэта не толькі сведчыць аб сур’ёзнасці намераў абодвух бакоў здзелкі, але і, па сутнасці, фіксуе цану на дом ці кватэру на пэўным узроўні. Разам з тым пры прадастаўленні так званага авансу пакупніку лепш лішні раз перастрахавацца і папрасіць у прадаўца распіску або заключыць з прадаўцом папярэдні дагавор (так званы дагавор аб намерах) аб продажы — у гэтым дагаворы павінны быць указаны сума перададзенага задатку, цана і час здзяйснення здзелкі з аб’ектам нерухомасці, што завяраецца натарыусам ці дзяржрэгістратарам.
Першы подпіс у дагаворы куплі-продажу аб’екта нерухомасці ставіць прадавец. А пакупніку неабходна прасачыць, каб згоду на продаж далі ўсе паўналетнія грамадзяне, якія зарэгістраваны ў кватэры прадаўца, а таксама яго муж ці жонка, калі кватэра набывалася ў шлюбе. Да слова, інфармацыю аб былых мужу ці жонцы можна атрымаць з дапамогай натарыуса, рэгістратара агенцтва па дзяржаўнай рэгістрацыі або адвакатаў, якія маюць права зрабіць запыты ў органы ЗАГСа.
— Наступны вельмі важны момант для пакупніка — звярнуць увагу на тое, каб у дагаворы куплі-продажу было пазначана, што за ўсімі паўналетнімі і непаўналетнімі асобамі, якія зарэгістраваны ў кватэры, што прадаецца, не захоўваецца права на карыстанне гэтым жылым памяшканнем, — кажа Валерый Славашэвіч. — Інакш у далейшым магчыма з’яўленне цяжкасцей з высяленнем, і гэтае пытанне будзе вырашацца толькі праз суд. Праблемы могуць узнікнуць і з непаўналетнімі, якія знаходзяцца ў сацыяльна небяспечным становішчы, таму не будзе лішнім звярнуцца да прадаўца, дзяржаўнага рэгістратара ці натарыуса з просьбай, каб яны ўзялі дазвол на продаж кватэры ў органах апекі і папячыцельства. А для выключэння ў будучыні верагоднасці іскаў аб прызнанні здзелкі куплі-продажу кватэры або дома несапраўднай у інтарэсах кожнага з бакоў — запатрабаваць ад другога боку даведку аб знаходжанні на ўліку ў псіханеўралагічным і наркалагічным дыспансерах.
Ёсць сэнс спыніцца і на такім варыянце, як продаж дома ці кватэры па даверанасці. Заканадаўства гэтага не забараняе. Аднак трэба памятаць, што любая даверанасць на права распараджэння маёмасцю мае тэрмін дзеяння, падчас якога ўласнік і яго давераная асоба могуць элементарна пасварыцца. Адсюль выснова: для павышэння ступені бяспекі пры здзелцы куплі-продажу лепш мець справу непасрэдна з уласнікам.
Пакупнікам рэкамендуецца перад афармленнем здзелкі ўбачыць жылое памяшканне, як кажуць, на свае вочы. Каб зверыць нумарацыю дамоў, кватэр, паверхаў і каб паглядзець, у якім стане знаходзіцца кватэра: магчыма, у ёй патрэскаліся нясучыя канструкцыі і патрабуюцца значныя ўкладанні ў рамонт.
— З’ездзіць і самастойна ацаніць жылое памяшканне неабходна яшчэ і таму, што ў ім можа быць зроблена незаконная, без дазволу мясцовых выканаўчых і распарадчых органаў, перапланіроўка, — зазначае Валерый Славашэвіч, — бо калі на неадпаведнасць тэхпашпарта звярнуць увагу дзяржрэгістратара да афармлення здзелкі, то выплата прадугледжаных штрафных санкцый у рэшце рэшт будзе ўскладзена на прадаўца. Калі ж гэтага не зрабіць, то адказнасць можа несці ўжо новы ўласнік кватэры. Або як варыянт новаму ўласніку давядзецца даказваць сваю невінаватасць у судзе. А гэта час і нервы.
Ніколі не спяшацца
Нарэшце, трэба сказаць колькі слоў аб кватэрных абменах. У адрозненне ад савецкіх часоў цяпер яны адбываюцца не так часта. А калі і адбываюцца, то, як правіла, паміж сваякамі ці знаёмымі.
— Раней дапамогу ў абмене аказвалі спецыяльныя бюро, якія існавалі пры мясцовых выканаўчых і распарадчых органах, — узгадвае Валерый Славашэвіч. — Сёння такіх бюро няма, аднак падобныя здзелкі могуць афармляцца ў дзяржаўнага рэгістратара ці натарыуса дагаворамі мены з выплатай розніцы ў кошце.
Тут спатрэбяцца выпіскі з рэестравай кнігі аб правах і абмежаваннях правоў на гэты аб’ект нерухомасці, дагавор куплі-продажу ці прыватызацыі, пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі кватэры на імя ўласніка і копія асабістага рахунку або даведка з месца жыхарства. Прычым у дагаворы мены трэба абавязкова абгаварыць умову, што сям’я, якая пакідае кватэру, не захоўвае за сабой права на карыстанне гэтым жылым памяшканем, і ўказаць, што такая сям’я будзе жыць ужо ў новай кватэры.
— Вырашэнне жыллёвых пытанняў праз другасны рынак нерухомасці заўсёды патрабуе асаблівай асцярожнасці, — падкрэслівае Валерый Славашэвіч. — Чалавек аддае значныя сумы грошай, таму будзе лепш, калі ён даверыць прадстаўленне сваіх інтарэсаў спецыялісту агенцтва нерухомасці ці адвакату, якія адсочаць усю працэдуру куплі-продажу, пры неабходнасці зробяць запыт патрэбных дакументаў у дзяржаўных органах і будуць несці адказнасць за юрыдычную чысціню здзелкі. Аднак калі вы здзяйсняеце здзелку самастойна, то вельмі важна быць уважлівым і ні ў якім разе, нават калі падаецца звышпрывабнай цана, не спяшацца — у вас павінна быць дастаткова часу на тое, каб праверыць і пераправерыць любую інфармацыю.
Сяргей ГРЫБ.
Фота Алега ІГНАТОВІЧА.
